Kira, malum olduğu üzere bir malın belli bir bedel karşılığında belirli bir süre için, başka birine verilmesi ve verilen şey karşılığı olarak alınan para olarak tanımlanabilir. Gayrimenkullerin kiraya verilmesi esas itibariyle, taşınmaz maliki tarafından yapılması esas olmak ile birlikte, malikin bilgi ve muvafakati ile yakınlığı bulunan başka bir kişi tarafından da kira sözleşmesi imzalanabilir. Bu durumda malik yerine kira sözleşmesine imza atan kişiye “kiralayan” denmektedir. Bu açıklama tahtında kiracı hakkında tahliye davası açma hakkının malik veya kiralayan sıfatını taşıyan, kiraya veren kişide olduğunu söyleyebiliriz.
Hukukumuzda, kira ve tahliye mevzuatını Türk Borçlar Yasası hükümleri düzenlemektedir. Bu yazıdaki konumuz ise Kanunun “Konut ve çatılı taşınmazlar” hakkındaki özel hükümlerine dayalı, kiraya verenin, kiraya ve tahliye davalarına yönelik haklarıdır. Bu kapsam dışındaki, arazi, arsa, yazlık, pansiyon gibi, taşınmazlar ile 6 aydan daha kısa süreli kiralamalar, yine bu Yasa kapsamındaki genel hükümler çerçevesinde düzenlenmiştir, ki burada sözleşme serbestisi doğrultusunda, tarafların talep ve dava hakları vardır.
Ancak Yasal düzenlemede, “Konut ve çatılı taşınmazlar” hakkında, kamu düzeni açısından, özel ve bağlayıcı hükümler bulunmaktadır. Bunlardan en önemlisi, kiracının kira süresinin bitiminden 15 gün önce kira sözleşmesi sonunda kiralananı tahliye edeceğini bildirmesi ile kiralanandan çıkma, kiralananı tahliye etme hakkına sahip olmasıdır. Kiracı bu hakkını kullanmadığı halde kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış kabul edilir. Sadece kiracının kira sözleşmesinde yazılı, kira arttırım şartını veya TÜİK tarafından hesaplanan TÜFE, yani enflasyon verileri oranında kira artışını yapma mecburiyeti bulunmaktadır. Ancak bu oranın üst sınırı, konutlarda Yasal düzenleme ile 01.07.2022 tarihinden itibaren 1 yıl müddetle %25 oranı ile sınırlandırılmıştır.
Kiralayan veya mal sahibinin kiracı aleyhine kira arıtımına yönelik kira tespit davası açabilmesi için ise, yine aynı kanunun düzenlemesi gereği, kira süresinin 5 yılı doldurması ve kiracıya en geç kira dönemi sonundan 15 gün önce eline geçecek şekilde ve Noter kanalı ile, kira arttırım ihtarı göndermesi, kira arttırım davasının ön şartı olarak belirlenmiştir.
Kiralayan veya mülk sahibinin ise, yalnızca kira sözleşmesindeki süre sona erdi diye, kiracıdan tahliye talep etme hakkı yoktur. Kira sözleşmesi, kiracının çıkma hakkının kullanmaması halinde, birer yıl daha uzamış olacaktır. Ta ki kira ilişkisinin 10 yılı bitimine kadar, kiralayan mal sahibinin tahliye talep hakkı, yenilenen 10. Yıldan itibaren, her kira yılı sonunda ve kira yılı sona ermeden 3 ay önce kiracının eline geçecek şekilde, kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine dair bir ihtarnameyi, Noter vasıtası ile tebliğ etme şartına bağlı olarak kullanabilecektir. Mal sahibinin bu tahliye hakkından başka tahliye davası açma hakları da yine adı geçen kanuni düzenleme içinde sayılan haller dahilinde mümkündür.
Uygulamada en çok görülen tahliye sebebi “ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davalarıdır.” Türk Borçlar Kanunu son değişikliklerle ihtiyaç sebeplerini genişletmiş, daha önce çekirdek aileye denk gelen ihtiyaç taleplerini, bu defa taşınmaz maliki, eşi ve altsoyu yani çocukları ile üst soyu anne, babası ve de bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için tahliye davası ikame edilebileceği şekilde genişletmiştir. Tabii ki bu ihtiyacın samimi olması ve Dava sırasında ispat edilebilir nitelikte bulunması gerekir. Mesela ihtiyaç sahibi çocukların reşit, ayrı bir ev veya iş yeri olabilecek eğitim, öğrenim alt yapısına sahip olması, anne, babanın ise kendilerine ait bir konutlarının bulunmaması, ev ile iş yeri arasındaki mesafenin ulaşılabilir bulunması, en önemlisi de tahliyesi istenen yer ile ihtiyaç sahibinin aynı Şehir ve Büyük Şehir Belediye hudutları içinde olması, sağlık ve sosyal şartların daha elverişli olabilmesi gibi birçok örnek artırılabilir. Bütün bu ihtiyaç halleri yine örnek olarak, sağlık raporları, ihtiyaç sahibinin kirada bulunduğuna dair kira sözleşmeleri, ihtiyaç sahibi çocuklarının Üniversite veya çalışma belgeleri gibi örnekler yazılı delil olacağı gibi, ihtiyaç iddiasının doğrulanmasında “tanık” da dinlenilebilmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını taşınmazı yeni iktisap eden, yeni malik de aynı şartlarla açabilir. Yeni malik eski malike halef olmakla mevcut kira sözleşmesine dayanarak kira yılı sonundaki bir yıllık sürede ihtiyaç sebebiyle dava açabileceği gibi, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını belirtir bir ihtarnameyi, Noter vasıtası ile kiracıya iletir ise altı ayın sonunda ayrıca bir dava açma süresi kazanmış olur.
Kiraya veren, mülk sahibine tanınmış bir diğer tahliye sebebi, yeniden inşa veya imar ve ihya kasıyla taşınmazda tadilat hakkıdır. Bu sebebe dayalı dava ikame edilebilmesi için, ilgili belediyece onanmış, inşaat veya tadilat projelerinin bulunması ve bu projelerin maline uygulanabilir olduğunun, Tahliye davası aşamasında yapılacak bilirkişi incelemeleri ile tespit edilmesi gerekmektedir. Bu davalarda kira sözleşmesinin hitamından itibaren 1 aylık süre zarfında ikame edilir.
Kiracının kira edimini tam veya süresinde eda etmemesi de tahliye sebebi olur. Kiracı kira borcunu kendisine yapılan 30 gün ödeme süreli Noter ihtarına veya İcra Takibine rağmen, tebliğ tarihi izleyen günden itibaren 30 gün içinde kira borcunu ödemez ise “temerrüde düşmüş olur” bu durun derhal bir tahliye davasına konudur. Kiracı Noter ihtarı veya Kira icra takibine maruz kalıp, 30 gün dolmadan ödemede bulunur ve bu durum bir kira yılı içinde iki defa tekrar eder ise, iki haklı ihtara dayanarak, bu defa kira yılı sonunda, yine bir tahliye davası açılabilir. Bu davalarda konusu itibariyle tanık dinlenmez, yegâne delil, ödemeye ilişkin banka dekontlarıdır.
Kiracının aynı şehir hudutları dahilinde, kullanılmaya elverişli bir taşınmazının olduğunun öğrenilmesi de bir tahliye sebebidir. Yine kiracının kira ilişkisi içinde imza edip verdiği bir “Tahliye Taahhütnamesi” de bir tahliye davası olup, tahliye öngörülüp uyulmayan tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmak suretiyle uygulamaya konulabilir.
Kiracının, kiralananı, kira sözlenmesinde yazılı şartlar dışında kullanması da bir tahliye sebebidir. Bu akde aykırılığın giderilmesi için kiracıya ihtar çekip, makul bir süre verilmesi gerekir. Bu süre içeresinde kira sözleşmesinde yazılı şartlara uyulmaz ise, kiraya veren mülk sahibi için bir tahliye davası açma sebebi doğar. Aynı şekilde kiralanan mahal kiracı tarafından, çok kötü kullanıldığı tespit edilecek olur ise yine kiraya veren tarafa bir tahliye davası açma hakkı doğacaktır.